Aspectos legales para invertir en propiedades en San Rafael

Introducción

Comprar una propiedad es una de las decisiones más importantes en la vida de una persona. Entender los aspectos legales involucrados es fundamental para garantizar una transacción segura y evitar problemas futuros. Esta guía te explica todo lo que necesitás saber sobre la parte legal de la compra inmobiliaria en San Rafael.

Documentación Esencial del Vendedor

Verificación de Dominio

Antes de avanzar con cualquier compra, es imprescindible verificar que el vendedor sea realmente el dueño de la propiedad:

Título de Propiedad:

• Debe estar a nombre del vendedor
• Vigente y sin vicios formales
• Con inmatriculación registral correcta

Informe de Dominio:

• Certificación actualizada del Registro de la Propiedad
• Confirma titularidad vigente
• Indica si existen gravámenes o afectaciones

Plano de Mensura:

• Debe estar actualizado y aprobado
• Coincidir con la realidad física del terreno
• Tener inmatriculación registral

Verificación de Situación Legal

Certificado de Inhibiciones:

• Indica si el vendedor tiene prohibición de disponer de bienes
• Debe solicitarse para todas las partes (cónyuges si aplica)

Certificado de Deuda de Expensas:

• Para propiedades en edificios o barrios cerrados
• Debe estar al día o preverse pago al momento de escriturar

Pago de Impuestos:

• Impuesto Inmobiliario al día
• Tasas municipales canceladas
• Servicios públicos sin deudas

El Proceso de Compra Paso a Paso

1. Reserva o Seña

Características:

• Acuerdo privado entre partes
• Monto típico: 1-5% del valor de la propiedad
• Plazo para formalizar: generalmente 15-30 días

Documentación:

• Recibo de seña firmado por ambas partes
• Descripción de la propiedad
• Condiciones y plazos acordados

Consideraciones legales:

• La seña puede ser "confirmatoria" (pierde quien se retracta) o "penitencial" (pierde ambas partes)
• Es conveniente dejar constancia escrita de las condiciones

2. Boleto de Compraventa

Qué es:

• Contrato privado que compromete a las partes
• Establece condiciones, plazos y forma de pago
• Generalmente incluye entrega de una suma mayor (10-30%)

Cláusulas esenciales:

• Descripción detallada de la propiedad
• Precio y forma de pago
• Plazo para escriturar
• Penalidades por incumplimiento
• Condiciones suspensivas (si las hay)

Recomendación:

• Siempre redactado por escribano o abogado
• Revisión cuidadosa antes de firmar
• Entrega de copia a cada parte

3. Escritura Pública

Qué es:

• Acto formal ante escribano público
• Transfiere el dominio de la propiedad
• Inscripta en el Registro de la Propiedad

Requisitos:

• Comparecencia de vendedor y comprador (o representantes)
• Documentación en regla
• Pago de impuestos y tasas
• Cancelación de precio (o constancia de financiamiento)

Documentos a presentar:

• DNI de las partes
• Título de propiedad
• Informe de dominio
• Certificado de inhibiciones
• Plano de mensura
• Comprobantes de pago de impuestos

4. Inscripción Registral

Importancia:

• La escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad
• Es el acto que oponibiliza la compra a terceros
• Sin inscripción, el comprador no está plenamente protegido

Plazo:

• Idealmente inmediato a la escritura
• No debe excederse el plazo legal (generalmente 30 días)

Costos Legales y Tributarios

Impuestos a Pagar

Impuesto de Sellos (Provincial):

• Mendoza: aproximadamente 1.2-2% del valor de escritura
• A cargo generalmente del comprador (aunque es negociable)
• Se paga en el momento de escriturar

Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI):

• Aplicable en algunas provincias
• Verificar vigencia en Mendoza

Impuesto Inmobiliario:

• Tributo anual por la propiedad
• Se prorratea entre vendedor y comprador según fecha de escritura

Honorarios

Escribano:

• Regulados por arancel provincial
• Generalmente 1-1.5% del valor de la propiedad
• Puede incluir gastos de inscripción registral

Inmobiliaria:

• Si interviene: 3-4% del valor (generalmente paga el vendedor)
• Debe constar en contrato de intermediación

Abogado (opcional):

• Si se contrata asesoramiento legal aparte
• Honorarios a convenir

Aspectos Especiales según Tipo de Propiedad

Propiedades en Edificios

Documentación adicional:

• Reglamento de copropiedad
• Estado de deuda de expensas
• Autorización de administración (si es necesaria)
• Plano de unidad funcional

Consideraciones:

• Derechos y obligaciones de copropietario
• Uso de áreas comunes
• Normas de convivencia

Terrenos y Loteos

Verificaciones específicas:

• Zonificación municipal (uso permitido)
• Servicios disponibles
• Restricciones de edificación
• Planos aprobados de subdivisión (si es loteo)

Propiedades Rurales

Aspectos adicionales:

• Límites y linderos verificados
• Catastro rural
• Posibles derechos de terceros (usufructo, servidumbres)
• Cuestiones ambientales

Derechos del Comprador

Garantías Legales

Evicción:

• Garantía de que nadie reclamará la propiedad
• El vendedor responde por vicios del título

Vicios Redhibitorios:

• Defectos ocultos que impiden el uso normal
• Plazo para reclamar: generalmente 30 días desde la entrega

Saneamiento:

• Obligación del vendedor de librar a la propiedad de gravámenes
• Deuda de impuestos, hipotecas, embargos

Protección del Consumidor

Si el comprador es persona física y el vendedor es inmobiliaria o desarrollador:

• Aplican normas de defensa del consumidor
• Plazos de retracto en ciertos casos
• Información obligatoria previa

Consejos Prácticos

Antes de Firmar

1. Contratá un escribano de confianza

   • Puede ser el mismo que el vendedor o uno propio
   • Su rol es garantizar la legalidad del acto

2. Verificá personalmente

   • Visitá el Registro de la Propiedad
   • Consultá en el municipio sobre zonificación
   • Verificá el estado de servicios

3. Leé todo antes de firmar

   • No firmes documentos que no entendás
   • Pedí explicaciones de cada cláusula
   • No te dejes presionar por plazos

Durante el Proceso

4. Dejá constancia escrita de todo

   • Acuerdos verbales deben quedar asentados
   • Guardá copias de todos los documentos
   • Registrá pagos con comprobantes

5. No entregues dinero sin respaldo

   • Preferí transferencias bancarias
   • Pedí recibos firmados
   • Evitá pagos en efectivo sin testigos

6. Sé paciente

   • Los trámites llevan tiempo
   • Es mejor esperar a tener todo en regla
   • No te apresures por presión del vendedor

Conclusión

La compra de una propiedad es un proceso complejo desde el punto de vista legal, pero con la asesoría adecuada y siguiendo los pasos correctos, puede realizarse de forma segura. La inversión en un buen asesoramiento legal al inicio puede ahorrarte problemas y costos mucho mayores en el futuro.

Recomendación final: Nunca compres una propiedad sin la intervención de un escribano público. Su rol es garantizar que la transacción sea legal y que tus derechos queden protegidos.